Nicht selten bildet das im beiderseitigen Einvernehmen voll Zuversicht begründete Mietverhältnis in der weiteren Entwicklung den Anlass für ständige Auseinandersetzungen. Das gilt sowohl für Wohnraum- wie auch für gewerbliche Mietverhältnisse.
Diese Konflikte müssen dann anhand des Mietvertrages oder der gesetzlichen Vorschriften gelöst werden. Dem Mietvertrag kommt also bei der Konfliktlösung eine immense Bedeutung zu. Er bildet die Grundlage für die zwischen dem Mieter und dem Vermieter geknüpften Rechtsbeziehungen. Mit ihm können die Vertragsparteien die einzelnen Rechte und Pflichten ihren beiderseitigen Interessen entsprechend festlegen.
Allerdings sind sie in der Gestaltung des Vertrags nicht vollständig frei. Gesetzliche Rahmenbedingungen müssen bei der Formulierung des Mietvertrages beachtet werden. Mit der Mietrechtsreform 2001 haben sich die gesetzliche Vorschriften in erheblichem Umfang geändert. Auf wesentliche Änderungen soll im folgenden ohne jeden Anspruch auf Vollständigkeit eingegangen werden.
Bitte beachten Sie, dass alle Informationen unter Ausschluss jeglicher Haftung gegeben werden. Durch die Inanspruchnahme dieser Seiten wird kein Mandatsverhältnis mit dem Betrachter begründet.
1. Mietvertrag/Allgemeine Geschäftsbedingungen
Mietverträge können schriftlich oder mündlich abgeschlossen werden. Werden zu einzelnen Punkten keine Regelungen von den Parteien vereinbart, gelten ergänzend die gesetzlichen Vorschriften.
In der Regel werden von den Parteien Vordrucke mit allgemein formulierten Mietvertragsklauseln verwendet. Diese werden der Intention des Gesetzgebers nicht immer gerecht und später durch die Rechtsprechung des BGH oder des Bundesverfassungsgerichts für ungültig erklärt. Die Rechtsprechung zu der die Wirksamkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist zu umfangreich, als dass sie in diesem Rahmen dargestellt werden kann.
Grundsätzlich gilt: Einzelvertragliche Regelungen, die den Willen der Parteien klar und deutlich erfassen, sind vorformulierten Regelungen vorzuziehen.
Tipp
Wenn Sie Vertragsvordrucke verwenden, sprechen Sie jeden einzelnen Punkt mit dem Vertragspartner durch und vermerken Sie am Seitenrand, dass dieser von Ihnen erörtert und für „ok“ befunden wurde und unterzeichnen Sie diesen Vermerk. Wollen Sie Änderungen vornehmen, streichen Sie die unzutreffenden Regelungen klar und deutlich durch und bestätigen Sie das mit Ihrer Unterschrift. Für eigene Regelungen ist in den Formularen oft unter der Überschrift "Sonstige Vereinbarungen" Platz. Sie können auch ein gesondertes Beiblatt verwenden. Allerdings sind dann die darauf festgehaltenen Regelungen noch zusätzlich von beiden Mietparteien zu unterschreiben. Das Blatt sollte mit dem Formular fest verbunden werden.
2. Kündigung
Grundsätzlich können Kündigungen auch mündlich ausgesprochen werden. Für Wohnraummietverhältnisse ist allerdings die Schriftform vorgeschrieben.
Die Kündigung muss von jeder der im Mietvertrag als Vermieter aufgeführten Person unterzeichnet und an jede als Mieter aufgeführte Person zugestellt werden.
Tipp
Erklären Sie die Kündigung auf jeden Fall schriftlich. Sorgen Sie dafür, dass der Zugang der Kündigung und der Zeitpunkt der Zustellung nachgewiesen werden können. Versenden Sie das Kündigungsschreiben per Einschreiben/Rückschein oder lassen Sie es von einem Zeugen in den Briefkasten werfen und sich den Zeitpunkt des Einwurfes von diesem schriftlich bestätigen.
2.1. Ordentliche Kündigung
Mieter können das Mietverhältnis in der Regel ohne Angabe eines Kündigungsgrundes ordentlich kündigen. Vermieter benötigen einen Kündigungsgrund. Als solcher kommt in erster Linie Eigenbedarf oder eine schwere Vertragsverletzung des Mieters in Betracht. Der Kündigungsgrund muss in dem Schreiben konkret benannt werden.
Dabei sind folgende Fristen einzuhalten
Bei Mietverträgen, die nach dem 01.09.01 abgeschlossen wurden gilt für die Mieter unabhängig von der Mietdauer eine einheitliche Kündigungsfrist von 3 Monaten.
Die Vermieter haben folgende Fristen einzuhalten:
- Mietzeit bis zu 5 Jahren - Kündigungsfrist 3 Monate
- Mietzeit bis zu 8 Jahren - Kündigungsfrist 6 Monate
- Mietzeit länger wie 8 Jahre - Kündigungsfrist 9 Monate
Mit der Neuregelung wird den Mietern der Umzug in neue Wohnungen erleichtert, da Doppelzahlungen von Mieten besser vermieden werden können.
Für vor dem 01.09.01 abgeschlossene Mietverträge gelten die alten Fristen, also
- Mietzeit bis zu 3 Jahren - Kündigungsfrist 3 Monate
- Mietzeit bis zu 5 Jahren - Kündigungsfrist 6 Monate
- Mietzeit bis zu 8 Jahren - Kündigungsfrist 9 Monate
- Mietzeit länger wie 10 Jahre - Kündigungsfrist ein Jahr.
Wenn allerdings in den vor 01 abgeschlossenen Mietverträgen die damals geltenden Kündigungsfristen nicht gesondert aufgeführt gewesen sind, gelten die neuen Fristen.
2.2. Fristlose Kündigungen
Bei schweren Vertragsverletzungen von Mietern und Vermietern kann das Vertragsverhältnis ohne die Einhaltung von Kündigungsfristen gekündigt werden. Dies ist zum Beispiel bei Zahlungsverzug des Mieters der Fall.
3. Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen sind Arbeiten, die zur Beseitigung von Abnutzungserscheinungen während oder am Ende der Mietzeit notwendig werden. Sie sind dem Gesetz nach von dem Vermieter durchzuführen, es sei denn im Mietvertrag ist etwas anderes vereinbart.
Tipp
Überprüfen Sie, ob in Ihrem Formularmietvertrag angekreuzt ist, dass die Schönheitsreparaturen von dem Mieter durchzuführen sind.
Von den Schönheitsreparaturen zu unterscheiden ist die Beseitigung von Beschädigungen der Mietsache oder von Einbauten. Hierzu ist auch nach dem Gesetz der Mieter verpflichtet.
3.1. Definition
Zu den Schönheitsreparaturen gehören:
- Tapezieren
- Anstreichen von Wänden und Decken
- Streichen der Fußböden
- Lackieren der Heizkörper und Rohre
- Lackieren der Innentüren und der Innseite der Wohnungseingangstür
- Lackieren der Innenseiten der Fenster
3.2. Fristen
Nach einer neuere Entscheidung des BGH(AZ VIII ZR 339/03) ist die Vereinbarung fester Renovierungsfristen zumindest in Formularmietverträgen unwirksam, wenn nicht einschränkend vermerkt ist, dass die Fristen nur in der Regel oder normalerweise gelten sollen.
Fehlt ein derartiger Zusatz oder wird festgelegt , dass die Arbeiten mindestens in festgelegten Jahresabständen zu erledigen sind, muss unter Umständen der Vermieter die Schönheitsreparaturen selbst durchführen, hat dann jedoch eventuell einen Anspruch auf höhere Mieten.
Diese Entscheidung wurde zwischenzeitlich durch andere relativiert. Weiteres hierzu unter News/Info
Tipp
Lassen Sie die Schönheitsreparaturklausel rechtzeitig auf Ihre Wirksamkeit hin überprüfen. Verwenden Sie bei Neuabschlüssen nicht das Wort „mindestens“, sondern „im Allgemeinen“.
Mit entsprechend relativierenden Zusätzen wie normalerweise usw. können folgende Fristen vereinbart werden, wenn diese erst mit Abschluss des Mietvertrags zu laufen beginnen:
- 3 Jahre für Küchen, Bäder, Duschen
- 5 Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flure und Toiletten
- 7 Jahre für Nebenräume
Werden die vereinbarten Fristen während der Mietzeit nicht eingehalten, hat der Vermieter einen Anspruch auf Durchführung der Arbeiten nicht jedoch auf Schadensersatz.
3.2. Schlussrenovierung
In welchem Zustand die Mietsache von dem Mieter zurückzugeben ist, muss in dem Mietvertrag festgehalten werden. Fehlt eine Regelung ist sie in besenreinem Zustand dem Vermieter zu übergeben, also von grobem Schmutz befreit.
Soll die Mietsache in bezugsfertigen Zustand zurückgegeben werden, müssen die Räume sich in einem Zustand befinden, in welchem sie einen Nachmieter angeboten werden könnten.
4. Mietminderung
4.1 Berechtigung
Zu einer Mietminderung ist der Mieter berechtigt, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten abweicht.
Bei Vorliegen eines Mangels tritt die Mietminderung kraft Gesetzes ein, bis ein mangelfreier Zustand hergestellt ist. Der Mieter muss den Mangel aber dem Vermieter anzeigen und ihm so Gelegenheit zur Beseitigung geben. Tut er dies nicht, so verliert er für die Zeit in der dem Vermieter der Mangel nicht bekannt ist, sein Minderungsrecht.
Mindert der Mieter trotz bestehendem Mangel die Miete über einen längeren Zeitraum nicht, so verliert er sein Recht auf Kürzung.
Tipp
Wenn Sie sich über Ihr Minderungsrecht unsicher sind, überweisen Sie die Miete nach schriftlicher Anzeige des Mangels und der Erklärung, dass Sie die Miete wegen dieses Mangels mindern wollen, zwar in voller Höhe, aber unter dem Vorbehalt der Rückforderung.
4.2. Höhe
Die Rechtsprechung zur Höhe berechtigter Mietminderungen ist umfangreich, komplex und immer auf den Einzelfall bezogen. Von den in manchen Ratgebern aufgeführten Minderungstabellen ist deshalb meiner Meinung nach nichts zu halten. Verlässt sich der Mieter auf die angegebenen Pauschalwerte kann er später im Verfahren sein „blaues Wunder“ erleben. Der Amtsrichter in München hat unter Umständen zu der berechtigten Minderung bei Baulärm eine ganz andere Auffassung wie sein Amtskollege in Düsseldorf.
Tipp
Lassen Sie sich zur Höhe berechtigter Mietminderungen nur von mit der örtlichen Rechtsprechung Vertrauten beraten.
5. Betriebskosten
Grundsätzlich können nur die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, die im Mietvertrag genannt sind. Es reicht bei vor 01 abgeschlossenen Mietverträgen aber der Verweis auf Anlage 3 zu § 27 II BV.
5.1. Abrechnungsperiode
Sind Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vereinbart, muss der Vermieter von Wohnraum in der Regel jährlich über diese abrechnen. Rechnet der Vermieter nicht innerhalb eines Jahres nach Ende der Abrechnungsperiode ab, kann er keine Nachforderungen an den Mieter stellen. Erfüllt der Vermieter seine Abrechnungspflicht nicht, kann der Mieter die Vorauszahlungen einbehalten.
5.2.Prüfung der Abrechnung
Der Mieter hat nach Zugang de Abrechnung 30 Tage Zeit zur Prüfung. Er hat auch das Recht die der Abrechnung zu Grunde liegenden Originalunterlagen einzusehen oder sich –bei Übernahme der Kosten- Fotokopien der Rechnungen zuschicken zu lassen.
6. Mieterhöhung
Bei Erstellung eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens ist fachliche Unterstützung angeraten. Das Thema ist komplex. Hingewiesen werden soll in diesem Zusammenhang lediglich auf die zwei wesentlichen Neuerungen.
Die Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete darf sich in der Regel innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen.
Liegt in der Gemeinde ein aktueller qualifizierter Mietspiegel vor, der Angaben für die Wohnung enthält, muss der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben mitteilen. Dies gilt auch dann, wenn er sein Erhöhungsverlangen nicht mit dem Mietspiegel, sondern mit einem Gutachten oder Vergleichsmieten begründet.
